未払賃料回収と建物明渡請求について

家賃・地代などの賃料が滞納されることは、賃貸人・貸主にとっては、非常に切実な問題となる場合があります。

したがって、賃料をいかに確実に回収するのかということは、賃貸人にとって重要な問題です。

賃料の滞納が生じた場合、賃貸人としては、できる限り早く、その問題に着手し解決策を模索しなければなりません。

場合によっては、不動産の賃貸借契約の解除(解約)と、それに伴う不動産の明渡しまで視野に入れて対策を講じなければならないこともあります。

では、どのように賃料の回収を進めていけばよいでしょうか。

賃料滞納が発生した場合、回収のための手段として、以下のようなものがあります。

 

① 内容証明郵便による催告

賃料不払いが発生した場合、借主に対して内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めます。

弁護士名を記載した内容証明郵便によって支払いを催告することで、借主側に支払いが必要であることをきちんと認識・自覚してもらうことができます。

なお、内容証明郵便で未払い賃料の支払いを催告する際、未払いが解除可能な期間に及んでいるときは、賃料の支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨の解除予告付きの催告をする場合があります。

そのような場合、催告期間内に未払い賃料を支払わない場合には、当然に賃貸借契約解除の効果が発生することを内容とする停止条件付き契約解除の通知を行うことで、内容証明郵便を1回送付するだけで未払い賃料の催告と契約解除通知とを行うことが可能です。

 

② 連帯保証人に請求する

通常、賃貸借契約にあたっては連帯保証人をつけていただいていることが多いと思いますので、借主から賃料が支払われない場合には、連帯保証人に対して賃料を請求します。

借主への請求と同時に連帯保証人に請求することも可能です。

 

③ 公正証書や即決和解を利用する

賃貸借契約を解除しないまでも、今後賃料の滞納が繰り返される懸念がある案件においては、公正証書の作成や、即決和解を利用することを検討します。

公正証書は公証人が作成する公文書であり、金銭の支払いを目的とする請求については、不履行の場合の強制執行が可能となります。

しかし、公正証書では建物の明け渡しについては執行力が認められないので、将来、建物の明け渡しについての執行力も得ておきたい場合には、即決和解(訴え提起前の和解手続)を利用することを検討します。

但し、この即決和解手続を利用するためには、和解条項について双方が合意する前提で、当事者双方が裁判所に出頭することが必要となります。

 

④ 法的措置を講じる

滞納賃料の任意の支払が期待できない場合は、比較的簡単に未払い賃料についての強制執行を可能にする債務名義を得るための支払督促手続の利用や、60万円以下の賃料の支払いを請求する少額訴訟の提起、または通常訴訟の提起を検討します。

少額訴訟は、1回の期日で審理を終えて判決することを原則とする手続ですが、同じ裁判所での利用は年間10回までに制限されています。

このような法的措置を講ずれば、相手方の財産を差し押さえる強制執行などの法的措置を取ることが可能となります。

賃料の回収が不可能だと判断される場合には、契約を解除し、明渡請求を行います。

支払督促や少額訴訟は、金銭の支払いを目的とするものであるため、明渡請求の法的措置は通常訴訟を行うことになります。

 

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